中国商业地产严肃观察者

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述

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执行主编 | 陆一 ⭐️ 图文 | TERRY

正文共计7751字/98图 预计阅读时间20分钟

“我喜欢在每天清晨围着老城墙跑一圈，早上6点过，人很少，差不多13公里吧。清新的空气，蓝蓝的天空，古老的城墙，还有鸟语和花香，那是一天中最美好的时光之一。”

Cici坐在秋日的阳光下，面对朝阳门，眯着眼睛对我说。

我能感觉到她对这座城市深切的迷恋，一如她对自己从事的商场企划工作一样，爱得那么认真。

这是我这几天不断遇见的“爱这城”的场景中，印象最深刻的一个。

西安，这座十三朝古都，有着太悠久的历史积淀。

浓墨重彩的大唐文化传承至今，早已流淌在每一个西安人的血液里，投射在每一座西安建筑的灵魂中，特色鲜明，底蕴厚重，令人肃然起敬。

连续几日，我背着背包，用双脚和共享单车丈量着西安的商业繁盛，在地铁车厢里与每一个西安人擦肩而过，举起相机拍下西安每一个迷人的瞬间，仔细品味陕菜的博大精深…

日夜交替之间，我竟也与Cici一样，深深地爱上了这座城。

西安益田假日世界购物中心 | 摄于2018.9.29

了解一座城市，我习惯先从地图开始。

西安城区的结构，大抵上是以环城路围住的长安古城（下图中心的红色区块）为核心向外延展，依次是二环、三环和环城高速，接驳通往其他城市的高速公路，跟北京颇有几分相似。

上图中的中心红线，则是贯穿整个城市南北的中轴线轨道交通、地铁2号线。

它与目前西安另外已开通的1号线（东西走向）和3号线（东北-西南走向）一起，组成了西安正式投入营运的地铁网络。

图据“8684”微信公众号

地铁线路虽少，但在中心城区活动已经十分够用。所以，“地铁+共享单车”模式，基本上可以满足我全部的交通所需。

即使是从城墙西北角著名的老城根G park，到城南大雁塔南广场旁边即将开业的大悦城，总共也才13KM左右，就算你跟我一样选择穿城骑行，也只需要个把钟头而已。

再来，看看西安行政区域的分布图。

图据“悦西安”@2017年度

挤在地图中间、城市中央最核心、也是最小的几个行政区，从北往南、从西往东分别是未央区、①莲湖区、②新城区、③碑林区、雁塔区。

在过去的很长一段时间内，西安的商业都分布在古城内外3KM范围内，且绝大多数由本地开发商持有运营，比如，遍地开花的民生百货、久负盛名的世纪金花、以及旅游地标的开元商城。

图据“悦西安”

从悦西安整理的这份商圈分布图来看，西安大大小小的商圈加起来有16个之多，但目前拥有较高人气和客流的，偏偏不完全能用“商圈”来归纳总结。

这就是西安商业有趣的地方，之一。

东西大街+钟鼓楼商圈

遍地游客，遍地黄金？

那日入夜，我突然想好好地看看西安。于是，我解锁了一辆共享单车，开始从老城根往大雁塔骑行。

当我从安定门往长乐门方向、沿着西大街去往东大街骑行的时候，沿途不断避让因为兴建地铁而钻入便车道的汽车，整条街上，人潮涌动，人声鼎沸，金碧辉煌。

当夜色愈发明亮起来，我抬眼一看，一座金碧辉煌的大唐建筑，突然出现在眼前。

西安钟楼与开元商城 | 摄于2018.9.28

我看了看地图，确定这就是钟鼓楼商圈了。

南北走向的2号线钟楼站，日均客流量相当大，不亚于换乘站北大街和小寨。而涌往这里的，十之八九是游客。

点击查看大图

从这张地图截图上可以明显看到，有非常多的商业项目汇集在此。

西起时代盛典、东至群光百货，短短1.5KM距离内，除了9座商场林立之外，沿街街铺亦灯火通明，加之鼓楼旁大名鼎鼎的回民街做夜宵加持，让整个钟鼓楼商圈入夜之后热闹非凡。

位于西大街的百盛“时代盛典” | 摄于2018.9.28

从西大街的时代盛典开始，你定会注意到沿街所有的建筑几乎都拥有唐代的飞檐屋顶，密集的灯光将这一段街道装点得颇有大唐盛世的繁盛景象。

而从钟楼往东，沿街的街铺就充满浓郁的国产休闲运动风：美特斯邦威、以纯、森马、海澜之家、安踏、特步、李宁、以及街道南北侧均有开店的“新百伦”。

东大街街铺林立 | 摄于2018.9.28

如果说西大街是逛吃的天堂，那么东大街上接踵擦肩的拎着购物袋的人们，则显示出这一段昌盛的国货零售业绩。

有意思的是，东大街的繁荣到了南新街路口就戛然而止。

与热闹喧嚣仅一街之隔，东北角的群光广场孤零零地伫立着，偌大的临街广场上仅有几个稀稀拉拉的人影，衬托在楼体渐变色的光影中，显得格外形单影只。

略显孤单的群光广场 | 摄于2018.9.28

有趣的是，看似分水岭的群光广场，再往东不过1KM左右、近邻解放路的地方，却是传闻已久、九龙仓心仪已久却迟迟未出手的心仪地块：

黄色地块为九龙仓意向地块

巧的是，钟楼西头、鼓楼门前的麦当劳，又是传闻中苹果公司钟意许久而不可得的西安首个专卖店的位置：

如果传闻属实，那么钟鼓楼商圈及其东西两侧的东西大街，虽然颇有些商业老旧的意味，但其在这些国际商业巨头心中，依然有着不可替代的地段优势和发展潜力。

西安地铁规划图 | 点击查看大图

如上图所示，西安规划中的地铁6号线2期一旦正式开通，这条南北中轴线或许会迎来全新的生命周期也并不是完全不可能。

西安钟楼路口 | 摄于2018.9.28

窃以为，尽管依然拥有熙攘游客的庞大人流，钟鼓楼商圈但却也亟待被注入新鲜的商业血液，让古今交融中“今”的部分，能更炫丽地绽放时尚古都的色彩。

被密集高校“围剿”的小寨

赛格神话，无人能敌？

9月26日晚间，我与朋友相约来到赛格国际购物中心吃晚餐，走到人行天桥上，内心莫名开始沸腾。

这就是传说中的赛格，世间唯一仅有的一座赛格。

“宇宙中心”赛格国际购物中心 | 摄于2018.9.26

西部第一销售业绩的赛格国际购物中心，2018年10月1日刚刚满5周岁。

在此之前，截至2018年8月底，赛格就达到了47亿元的销售业绩，距离其2017年全年业绩58.5亿元，已经只有不到20亿的差距了。

有西安本地业界同仁预计，今年西安赛格国际购物中心有机会冲到70亿元的年度总业绩——2018年的中国西部商场营业额冠军的较量，就在成都IFS与赛格之间展开了。

赛格国际购物中心内部 | 摄于2018.9.27

在我看来，如果就发展速度、品牌布局、客流数量、销售业绩等综合数据指标来看，赛格创造的商业神话，放眼整个中国西部甚至全国商业项目来说，至少迄今为止，似乎真的无人能敌。

进入项目内部之前，我拍下了这张或将具有历史意义的照片：很快，这里将成为奈雪的茶、喜茶（10月1日已经开业）、鹿角巷、乐乐茶、星巴克的“红海PK一条街”。

赛格国际购物中心南侧 | 摄于2018.9.26

对于赛格，我想很多朋友跟我一样，在真正置身其中之前，对它都充满着略带不着边际的猜想。

所以我靠谱一回，找来了一些官方数据：

项目总计18万方商业面积，包括B2到L7共计9层，单层面积约2万方；8-11层为楼顶阳光停车场；

2016年销售总业绩人民币45亿元，2017年销售总业绩人民币58.5亿元，连续四年实现销售业绩的2位数增长；

2017年日均客流17.8万人次，其中，周内日均客流15.6万人次，周末及节假日日均客流22.3万人次，2017年12月31日达到年内最高单日客流量36.7万人次；

截至2017年12月场内在售的634个品牌中，59个品牌单店销售额全国第一，195个品牌单店销售额全国前十；

308个品牌单店销售额位列西部十省第一，401个品牌单店销售额位列西安市区域第一，全国唯一一个拥有112个少淑女装品牌且数量最全的购物中心…

令人艳羡的数据背后，非传统商业地产项目操盘手出身的赛格，自有一套天马行空的玩法。

比如，它的“首层”多达5层！以及可以直达6层的、长达50.3米的亚洲第一极限“飞天梯”！（见上图）

又比如，它将负二层改成了“格子铺”，又在一二层大刀阔斧地引入奢侈品大牌，而四五层的潮流品牌只有你想不到没有你看不到——从客单几十元到上万元，在18万方的赛格国际，都可以满足你。

再比如，从8层开始到11层，在整个项目楼顶建起了一座总面积5.6万平米、可容纳2000多辆车辆同时停放、24小时营业的停车场，这在全国商业项目中都难寻先例。

甚至，赛格国际还在项目内部建出一座跨越4层楼的三级叠瀑：

赛格国际购物中心内部的三级瀑布

而传说中的13层的赛格，只有B2到7层为商业楼层，这9层楼中，大回环的动线简单到令人难以想象的程度。

在业态楼层落位层面，赛格的风格依旧是“简单”但不“粗暴”：

点击查看大图

此外，赛格国际周边5KM范围内，被密集的高校围绕，源源不断的、来自全国各地的年轻的好奇心与荷尔蒙，充斥着整个小寨片区。

周四下午2点左右的西安赛格国际B2层

摄于2018.9.27

陕西师范大学、西安交通大学、西安邮电大学、长安大学、西安音乐学院、西安美术学院、西北工业大学、西北大学、西安建筑科技大学、西安石油大学、西安科技大学、陕西科技大学…

数以百万计的新鲜血液，年复一年地注入小寨，流入赛格。

俯瞰赛格国际购物中心 | 图据网络

诞生于西安商业进入高速发展期的历史时代、而“国际外来和尚”尚未来到，此乃“天时”。

双轨道上盖、位于核心城区主干道、接驳传统商圈与新兴商圈的核心地段，此乃“地利”。

热衷“尝鲜”的年轻群体强势“围剿”小寨、赛格团队非同一般的“跨界思维”，此乃“人和”。

西安小寨赛格五周年短视频 BY 猴崽崽

如此“天时地利人和”的赛格，作为业内一个现象级的项目，实在值得研习，但终究难以复制。

赛格的鼎盛与小寨商圈内的金莎、百盛等项目的落寞形成鲜明对比，但一枝独秀的商圈难免过于单薄，或许，小寨需要更多差异化的未来。

只是，秉持着“顾客大过天”的运营方针和“三秒就能看懂”的企划理念，赛格的神话，可能在很久的一段时间内，确实难有对手。

永宁门商圈领衔奢侈品品牌

消费升级，城市所需？

SKP全国第二家在西安开出，是2018年中国商业地产圈的一桩大事。

北京SKP的国内商场第一业绩宝座已经稳坐多年，西安SKP的备受瞩目，自然也是情理之中。

世纪金花与西安SKP | 摄于2018.9.27

西安SKP作为一个改建项目，位于西安永宁们奢侈品商圈的核心位置，与隔壁的20年的世纪金花珠江时代店和街对面的王府井百货，形成了永宁门商圈的“金三角”竞争形态。

永宁门的三足鼎立，最苦了城墙内的中大国际。

不过，很明显，SKP开业数月后，运营细节愈发完善、品牌开业率也渐入佳境，世纪金花和王府井百货的日子也越来越不好过。

但是，对于偌大的十三朝古都而言，奢侈品商圈的消费升级需求早已不是朝夕之愿，2018年SKP的出现，是城市商业升级实践中典型的一次“顺势而为”。

西安SKP外观 | 摄于2018.9.27

西安SKP，是我此行造访次数最多的一个项目。要想用几百字的篇幅讲清楚这座令人敬佩的项目，很难。

无论是从建筑内外的观感、两个馆内部的动线、品牌的组合及落位、软硬件的各种细节来看，西安SKP都几乎让人难以挑剔。

有图有真相。

唯美西安SKP

除了视觉细节及现场运营细节令人惊艳之外，SKP出了名的品牌线之完整，确实蔚为可观，我将其最新的Shopping Guide做了扫描，点击即可查看大图：

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对于西安SKP的喜爱，不止于我，就连我走访的诸多城中项目的业界同仁，也有不少是它的偏爱者。

或可以说，这是一座教科书式的新一代百货商场的范本，亦是造访西安必须打卡的一个地标。

20周年的世纪金花珠江时代店

顺带值得一提的，是永宁门东侧的“榴园”。

这里的下沉式广场汇聚了多个颇有知名度和特色的F&B品牌进驻，包括漫咖啡、陕菜品牌薇酌饮、备受西安年轻人喜爱的酒吧等。

榴园一景 | 摄于2018.9.27

与小寨商圈相比，重客单不重人流的永宁门商圈，地情开阔、现代化的建筑物鳞次栉比、且紧邻西安古城南门广场，是目前西安品质感较高的一个综合型商圈。

永宁门商圈或能借势西安SKP的进驻，在领衔西安奢侈品消费的基础上，快速实现消费升级，拉动整个西安商业的城市成长进度。

莲湖&曲江遥相呼应

时尚潮流，南北并进？

在此行出发之前，我已经被一万人安利过城北莲湖区的老城根G park。当时在地图上一搜，发现它遥远而孤独地矗立在城北，而且还不靠着地铁站（规划中的地铁尚未开通），心里多少有些打鼓。

到了跟前，彻彻底底地眼前一亮。

西安老城根G park | 图据网络

巨大的外广场连着同样巨大的下沉广场，气势震撼。

很难想象，怎样的操盘者才能在这样一块地形独特、又不靠任何成熟商圈的地方建起如此高人气的商业项目。

西安老城根G park地形示意图 | 制图CRRCHINA

从传统商业逻辑而论，这样的地形，动线根本无从谈起，但偏偏是这样的一块大L型的地块，给了G park的操盘手一次大胆想象的空间。

巨大的如倒立羽毛球形状的adidas形象店

摄于2018.9.28

整个G park，最不缺的就是年轻的时尚与动感。

将外广场作为城市大型声光电活动的稀有场地，下沉广场作为运动项目快闪活动场地，更开辟出西安第一个极限运动公园。

白天运动酣畅淋漓的动感，入夜之后就变为声光电的主场。

前面的地图上所示的狭长地带，被G park的设计者植入了极其精妙的多重“巧思”，不仅令这段动线尴尬的地块变得极为生动，更将消费者的舒适度和体验度提升到了一个难以被超越的高度。

西安老城根G park | 摄于2018.9.28

项目外广场南侧的主入口，气势恢宏。

进入G park后的水幕舞台 | 图据网络

这是第一个令人驻足的区域：每天傍晚，顶部圆形水幕将洒下配合音乐节奏的水舞，并用灯光投射其上，形成视听效果极为震撼的现水幕声光电表演。

节假日的水幕舞台声光电与水舞表演 | 摄于2018.9.27

当然，这还不是吸引你走进去的全部。

西安老城根G park的天幕

这个造型极为独特、视觉效果极为震撼的“天幕”，是G park的“形象代言”之一，也是在这里举办的各种超高人气的音乐娱乐活动的绝对主场。

如此，从外广场到下沉广场，从水幕到天幕，G park建造出了4个风格迥异、功能互补的室内外活动空间，也让这里成了一座千变万化的“潮流之城”。

曾有娱乐业态运营经验的G park操盘者，几乎是将一座巨型的视听娱乐城摆在了西安市民的面前。

而在这座巨大的娱乐城内，运动潮流零售、时尚网红餐饮、艺术体验空间，无一不包。

位于老城根G park的鼎泰丰

半开放式街区的特质顶棚

就连整个通道顶棚防晒防水的特殊材质和通道两侧墙体上早已预留的水雾喷头，都彰显着这位操盘者极具前瞻性的眼光和考量。

如果说北京的三里屯太古里是中国时尚潮流的商业地标，那么老城根G park绝对算得上是中国西北的“三里屯太古里”。

放眼望去，如今的西安城，能与老城根G park同台竞技的商业项目尚属空白，但12月16日即将亮相于南门大雁塔旁的西安大悦城，将有望与北城的G park一起，成为西安潮流地标。

关于西安大悦城的更多详情可点击查看：

从西安大悦城看西北重镇城市商业的均衡升级大西北迎时尚新地标，大批轻奢潮流品牌集结西安大悦城

若是即将开业的西安大悦城能与2周岁的老城根G park一起齐首并进，那么南北遥相呼应、针对15-35周岁的年轻时尚人群的城市商业新格局便可形成。

西北商业领头羊个性十足

西安商业几个有趣看点

整体而言，西安这座城市和它的商业都充满了一些鲜明的个性，总结起来，大致有这么一些直观感受：

“外来的和尚好念经”不适用于西安。

本地商业项目很强，各有打法、更懂人心。

优质商业集群未出现，单个项目撑起一片天。

文旅与商业高度融合，超高人流转化率不足。

曲江与高新发展迅速，客群优质，潜力较大。

东北工业片区偏老旧，文创商业或有可为。

西安曲江银泰百货即将迎来新的发展机遇

除了这些大名鼎鼎的“当家花旦”之外，当我在西安街头游走时，发现很多项目虽小却深有考究，最后来分享给大家。

第一个，是位于新城区的苏宁易购广场。

这是一个改建项目，也是苏宁尝试将专业卖场、百货、购物中心三者的模式打通运营的一次大胆的尝试。

苏宁易购广场的中庭大台阶 | 摄于2018.9.28

苏宁易购的这波操作确实非常猛：

用“苏宁极物”把所有生活类商品归类，用书店风格进行陈列；用“苏宁体育”把所有运动品牌及商品归类；用“苏宁红孩子”把所有母婴商品归类；更有“苏宁影院”！

把商场运营、商品品类和品牌全部收入其中，突出苏宁、强化品类、弱化品牌、升级审美——这样一个颠覆性的商场，你能说它到底是专业卖场、百货、还是购物中心？

或许这真的可能印证了那句“颠覆你的，从来都不是你的同行”。

苏宁极物的商品陈列区 | 摄于2018.9.29

第二个，是大华1935创意园区。

这是一处即将二次开业的文创商业园区，这次的接盘侠是复地。

位于新城区大华1935创意园内的星巴克臻选店

摄于2018.9.29

地处西安中心城区东部的大华1935，距离朝阳门大概3KM左右距离。由于此前是由本地开发商开发打造，现时还有些商户遗留问题正在解决中。

不过这座由纽约设计师改建的星巴克倒是非常吸引人，而市场上传出的声音也大多对此项目有较为向好的认同。

由“老院子”改建的星巴克臻选店 | 摄于2018.9.28

第三个，是MOMO PARK艺术购物中心。

这是一个很有情怀的本地开发商的作品，今年9月刚开业。很显然，操盘者对北京的乔福芳草地和全国的K11有着某种真切的热爱。

无论是项目名称还是内部细节，在MOMO PARK的很多地方，都能看到芳草地和K11的身影。

西安MOMO PARK | 摄于2018.9.26

整体而言，这是一座零售比重相对较小、偏重于F&B及体验业态的“小而美”项目。

由于接驳地铁三号线的吉祥村站，因此人流尚佳。

MOMO PARK内部 | 摄于2018.9.26

整个项目的硬件可圈可点，动线也还算中规中矩，品牌方面虽无大惊喜，但也是此次西安之行中仅有的三家拥有Shopping Guide的商场之一。

且看——

MOMO PARK在西安开出，从某种程度上反映出西安商业地产界对于尝试新事物的热情与期盼，而其以小而美的形态亮相，确也带来了一股清流。

尽管我期待位置更好的悦荟与MOMO有着类似的商业逻辑和呈现，但毫无疑问，澳资的背景和当年地王的价格并没有给悦荟带来与MOMO PARK同等的社会关注度和影响力。

由澳资麦格里芬持有的新开项目“悦荟”

摄于2018.9.29

不过，有好有坏，有旺有衰，本就是商业的最常模样。

或许，我将有很长一段时间，会怀念那个坐在大华1935创意园星巴克老院子里的下午，会记得在新开的悦荟门口看到的热情温暖的西安人，会记挂着赛格周年庆的礼券还没有用完，也会念叨着想要去看明年G park的灯光音乐大秀。

西安曲江金地广场 | 摄于2018.9.28

西安的商业是性格鲜明的，是色彩明快的。

以赛格国际、老城根G park和9月新开的momo park为代表的本土商业流派，与承袭传统的世纪金花、开元商城、民生百货、银泰百货，以及近年来陆续登场或即将登场的City On熙地港、大融城、西安SKP、西安大悦城、益田假日、西安创业咖啡街区等，共同组成了西安商业别具一格模样。

想来，这才是商业本该有的参差百态，也才是我最为热爱的人生百态。

灵魂互动

用一句话证明，你是一个有温度的、资深的西安商业人。

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西安2DAYS | 商业迭代进行时

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